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《兴隆供电分公司办公楼拆迁补偿结算纪要》法律意见书
时间:2013-05-20    文字:【】【】【

河北东庆律师事务所
关于《兴隆供电分公司办公楼拆迁补偿结算纪要》
法律意见书
 
冀北电力公司承德供电公司兴隆分公司:
河北东庆律师事务所作为公司的法律顾问,受公司的委托,对贵公司2011年6月27日《兴隆供电分公司办公楼拆迁补偿结算纪要》以及后继的于2011年10月10日《关于解决置换办公楼中发生相关补充协议》的有关问题,提出法律意见。接受委托后,律师进行了有关材?#31995;?#25910;集,听取?#21496;?#21150;人员的陈述。现结合收集到的有关材料,依据《中华人民共和国律师法》及有关法律的规定,就置换的相关事宜提供如下法律意见。
一、置换的基本情况
根据兴隆县城开发改造的需要的,承德供电公司兴隆分公司(以下称分公司)办公楼被列入拆迁范围。经承德供电公司同意,分公司与兴隆县鹏程房地产开发有限公司(以下称鹏程公司)达成协议,将以分公司生产调度楼、旧办公楼、客服?#34892;摹?#20852;平供电所、轧钢厂五处房地产与鹏程公司在兴隆县大友开发区10亩地面积上新建一栋8500左右平方米的办公楼进行置换。
分公司新办公楼位于兴隆大友开发区,总建筑面积为8590平方米,其中,办公楼建筑面积8227.85平方米,车库建筑面积362.21平方米。办公楼由鹏程公司开发建设,江苏省弘盛建设集团有限公司施工,工程主体完工后,开始精装修,于2010年3月竣工。公司又对调度?#34892;?#31561;进行施工,于2010年10月正式迁入。新公司土地面积为7147.57平方米,使用权类型为出让,使用权期限到2057年3月12日。
对于上述所提及财产,均有资产评估报告。双方先后就置换一事,签署了《办公楼置换协议书》《拆迁补偿协议》《拆迁补偿结算纪要》《发生相关费用的补充协议》等书面文件。
二、            有关材?#31995;?#23458;观记载
律师共收集到的材料及记载内容是:
(一)2011年6月27日签订《兴隆供电分公司办公楼拆迁补偿结算纪要》(以简称纪要),现存在问题的条款共有五条。其中,《纪要》第一条第1款“中同华评估公司评估此地块为430万元,乙方认为此地块地域偏僻,属于工业用地,不适用商住房标准,评估明显偏高,甲方认为乙方意见符合实际情况同意下调230万元,双方?#33539;?#36711;钢厂资产价格为200万元?#20445;?#31532;一条第四款“乙方运作甲方资产挂牌出让时,垫付出让金168万元,挂牌杂费17万元,评估费20万元,合计205万元,甲方同意付给?#20445;?#31532;一条第5款“乙方为甲方开具入账发票付税款302万元,甲方同意付给?#20445;?#31532;一条第6款“乙方提出基建期三年,?#21152;米式?#25968;额大,要求付给300万元利息和82万元不可预见费,甲方考虑乙方的实际情况和负担,同意付给130万元?#20445;?#31532;一条第7款“乙方建14间车库,计36.8万元,乙方同意?#20248;?#31243;公司评估总额中扣除36.8万元”
(二)2011年10月10日签订《关于解决置换办公楼中发生相关补充协议》(以下简称补充协议),补充协议主要内容,一是转换补偿小雨点租房提前解约损失赔偿费38万元,二是办公楼基建发生的前期费用55.1万元。
(三)2008年1月6日签订的《办公楼置换协议书》。协议书主要内容,一是,甲方(兴隆分公司)以现有的办公楼、所属盛达公司使用的办公楼、客服?#34892;?#21150;公楼、兴平供电所办公楼、原轧钢厂等5处房地产与乙方(鹏程公司)在兴隆县开发区双桥东北10亩地面积上新建的一栋8000多平方米的办公楼进行置换;二是,甲?#25509;?#20197;置换的房地产价格以合法的评估单位估价为准,双方以等量资产置换。
(四)华北电网有限公司《关于承德供电公司兴隆分公司办公楼资产置换的批复》。主要内容为同意兴隆分公司办公楼资产置换事项,同时提出依法全规履行相关?#20013;?#25353;照等价置换原则,尽快履行资产评估及备案?#20013;?#31561;要求。
(五)中同华资产评估有限公司《资产评估报告?#20998;?#35201;内容之一是,轧钢厂土地使用权评估价值为365.418万元。
(六)鹏程公司利息计算表。主要是证明,1、在2008年4月1日双方认可?#25442;?#30340;实物房屋时,兴隆分公司尚欠鹏程公司2223.12万元。利率按信用联社8.319‰,到2012年9月15日,利息为7,339,241.00元。2、2008年1月6日老电力局土地?#26696;?#30528;物归属鹏程公司时,资产评估为2205.21万元,扣除230万元后,为1975.21万元,,按2008年4月1日到2010年10月1日,利率按信用联社8.319‰,利息为498.43万元。3、已经付给利息130万元。4、截止到2012年9月15日,尚欠利息 为11,023,541.00元。
(七)承德供电公司《兴隆分公司置换费用结算情况审计报告》。该报告以兴隆分公司新办公楼基本情况、新旧办公楼置换过程、双方协商应付差额款项、已支付金额、审计认为存在争议的问题、需披露的事项、待七解决的问题八部分,对于全案进行了全面阐述。
(八)2008年4月26日两公司签订《拆迁补偿协议》。协议约定:1、鹏程公司将10亩土地使用权割让给分公司;2、新办公楼面积大约8500平方米;3、分公司在新楼具备办公条件后及时拆迁;4、分公司负责解决旧办公楼向社会出租及职工宿舍问题。
(九)承德乾丰房地产开发有限公司关于《兴隆县小东区村电力轧钢厂房地产估价报告》。该报告?#33539;ǎ?#23567;东区轧钢厂房屋建筑物评估值241,607.20元;土地评估值 为1,482,564元。两项合计1,72,171.20元。
三、纪要存在的主要争议问题以及建议
根据公司有关人员介绍的情况,纪要及补充协议中,主要有下列六个条款存在问题或者不当,提出意见:
(一)关于《纪要》第一条第1“中同华评估公司评估此地块为430万元,乙方认为此地块地域偏僻,属于工业用地,不适用商住房标准,评估明显偏高,甲方认为乙方意见符合实际情况同意下调230万元,双方?#33539;?#36711;钢厂资产价格为200万元”。
经查阅,评估报告明确记载,?#31859;?#22320;面积为12180.6平方米,评估价为3,654,180元;430万元中已经包括地上物及其他财产。从有关经办人处了解到,评估时没有全面了解当地客观情况,参照相关部门对相毗邻的地块的评估价,仅就地价部分,明显高出,以至鹏程公司不认可不能接受。
审查意见:作为国有资产,出让应当时须经评估是必经的程序。本宗地块先后经过鹏程委托乾丰房地产评估有限公司(评估价为172万元)和中同华资产评估有限公司(评估价为430万元)评估,因两家评估价相差太大,鹏程公司提出不要此地处财产。
接受委托后,律师就小东区轧钢厂当年的地价,先后走访了兴隆县国土资源局有关负责人及相关科室人员,这些人?#26412;?#21487;以证实当时那一地段的地价在9.9万元/亩,从于2007年5月对小东区轧钢厂房地产所做做出的《房地产估价报告》来看,轧钢厂房地产市场价值为172万元左右。
建议:(1)律师从国土资源部门了解的当年兴隆县小东区区域土地价值的客观情况以及当时乾丰公司的评估,纪要确?#31995;?#26102;小东区轧钢厂房地产价值200万元,还是有一定依据的。建议就下调的合理性因由进行充分释明后,可以确认其效力。(2)在过程中,基于鹏程公司多次提出不要这块房地产,改由现金补偿,建议尽早与鹏程公司最终商定依纪要约定的价值执行。
(二)关于第一条第四款“乙方运作甲方资产挂牌出让时,垫付出让金168万元,挂牌杂费17万元,评估费20万元,合计205万元,甲方同意付给”。
经查,公司置换前的土地使用权大部分为国有划拨,公司现在的土地使用权为国有出让。公司为便于置换,原办公楼等土地使用权必须挂牌出让,为保?#29616;?#25442;顺利进行,鹏程公司先行支付600万元出让金,后兴隆县人民政府根据文件返还给鹏程公司80%计480万元。轧钢厂土地使用权性质由划拨改为出让,其出让金为48万元。以上两项鹏程公司共计支付土地使用权出让金168万元.此外,鹏程公司在办理上述土地使用权出让过程中,还支付挂牌费17万元,评估费20万元。上述合计205万元。
审查意见:出让金、挂牌杂?#36873;?#35780;估费是分公司置换财产应?#26412;?#22791;的条件之一,为达到置换前的条件而付出的,是可接受的。在上述费用中,符合财务入帐规定的,可以入帐,但不符合财务?#20013;?#32780;不能入帐的,则不宜以缔结协议的方式作为给付的理由。
建议:规范办理土地?#20013;?#26102;的支出?#26412;藎?#21487;以考虑增加房产评估时的价?#25285;?#24182;对所调整的内容进行必要的说明。对于没有规范?#26412;藎?#20998;公司不宜认可与接受。
(三)关于第一条第5“乙方为甲方开具入账发票付税款302万元,甲方同意付给”。
审查意见:依据置换等协议,本条约定的合理性合法性是一个复杂的问题,况且涉及税收政策,建议就此专门向税务部门、会计师事务所进行更为专业的咨询,在没有更加合理的方法前,律师同意审计的意见。
建议:在双方确?#29616;?#20184;的3,025,414.28元税款中同有一项内容存在不合理现象:
在企业所得税826,952.48元重复计算了税金19万元。企业所得税是企业经营所得征收的税款,定?#25910;?#25910;不是定额征收,对于置换的经营行为,依照规定征收所得?#26696;场?#20294;分公司因财务需要,由鹏程公司开具鹏程公司开据28,686,087.30元发票,应付税金,理由分公司承担。其中,营业税1,102,603.30元,教育附加110,260元,土地增值税441,021.32元,企业所得税826,952.48元,印花税11,026元。在企业所税中,办公楼精装修工程(工程造价340万元)和附属工程(工程造价227万元)均有承德安宇工程建设咨询有限公司编制的预算,该预算中已经包含工程税款19万元,故应当从企业所得税中扣减19万元,即,企业所得税款调减为636,952.48元。
2、经与当?#26412;?#21150;人及鹏程公司核对,鹏程公司为分公司代开发票,应当向鹏程公司交税款为533,530.85元,因为付工程款而开据,应当计入置换费用,列在结算中。
(四)关于第一条第6“乙方提出基建期三年,?#21152;米式?#25968;额大,要求付给300万元利息和82万元不可预见费,甲方考虑乙方的实际情况和负担,同意付给130万元”。
依据有关材料:在2008年4月1日办公楼主体完工时,兴隆分公司尚欠鹏程公司2223.12万元。鹏程公司认为,由于?#25151;?#25968;额大,时间长,且楼房没有挣钱,也不能亏本,所以从此时开?#36158;?#24352;利息。又,2008年1月6日老电力局土地使用权及地上附着物、建筑物归属鹏程公司;办公楼装修工程为鹏程公司承包。
审查意见:(1)应当以实际投入使用的时间为交付时间。(2)2 008年4月1日没有实?#24335;?#20184;,只是办公楼主体完工的时间。(3)认可?#25442;?#30340;实物房屋时间以装修工程结束时为准。(4)计算时间,应当以纪要签字的时间。即,2011年6月27日(5)在正式确认双方差价款项后,兴隆分公司应当向鹏程公司支付利息,但利率应当按照央行同期存(贷)款基本利?#25163;?#34892;。
建议:(1)双方物物?#25442;?#30340;?#38750;?#26102;间,应当以分公司实际验收装修工程的时间和实?#24335;?#20184;旧楼的时间综合平衡为准,前期双方所办理?#20013;?#32780;出具的证明,不能做为实际置换发生的时间。(2)利息计算起始时间应当以双方最后书面确?#31995;?#24212;当支付差价的日期为起始时间,?#21019;?011年6月27日协议第三条“还款计划”约定的“2011年前还500万元、2012年前383万元和2013年前300万元”的起始时间和金额来计算。(3)期间的利息依据央行同期存(贷)款基本利?#25163;?#34892;。
(五)关于第一条第7“乙方建14间车库,计36.8万元,乙方同意?#20248;?#31243;公司评估总额中扣除36.8万元”。
从本条约定来看,鹏程公司免费为兴隆分公司建设车库14间。但从现在看,还有一些问题应当着手解决:一是在这车库下面,是鹏程公司开发的车库。如果兴隆分公司将现车库所在的位置进行工程建设时,将受到严重制约。从这一点上,鹏程公司这种行为属于变项侵犯兴隆分公司的利益;二是如果在地表之下的车库,出现漏水等,责任由何人来担?三是,地下车库为外卖,有存在危害公司安全的可能性;四是及早办妥土地使用权证书,包括车库部分。
审查意见:本车库所?#32426;?#22320;的使用应当有更加明细的协议约定。如不完美,将来会容易产生更多的纠纷
建议:(1)与鹏程公司就将来如何防止纠纷,如,公司用地、排水,工程质量、安全使用等,应当有书面协议。(2)附协议。
(六)分公司与鹏程公司一致认同,对2011年10月10日签订的《关于解决置换办公楼中发生相关费用的补充协议》进行修正:将与小雨点解约赔偿金38万元,由分公司承担,鹏程公司?#29260;?5.1万元前期费用主张。
四、  应付工程的确认
此前,经过对账,双方认定?#25151;?#37329;额为6,356,087.30元(不含20万元?#26102;?#37329;)。律师依据上述理由,对工程款项建议进行如下调整:
1、调减,企业所得税19万元;
2、调减  前期费用,55.1万元;
双方最终确认分公司应付?#25151;?#37329;额为5,615,087.30元(不包括?#26102;?#37329;20万元)。
五、其他
本《纪要审查意见书》是律师根据兴隆分公司提供的相关材料,从法律角度发表看法和意见,因此,特别指出:以上意见,仅供参考,委托人对本《审查意见书》的结论有独立判?#29616;?#26435;利。未经本律师事务所及经办律师书面许可,本《审查意见书》不得向任何第三人出示,并不得作为证据使用。
 
 
 
河北东庆律师事务所
执业律师 苏东庆
二〇一二年十一月二十五日
 
 

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